Tout sur la nouvelle taxation des plus-values immobilières

La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien. Le premier correspond au montant figurant dans l'acte de vente diminué, sur justificatifs, des frais supportés à cette occasion. Mais la liste en est limitative : commission versée à un intermédiaire, dépenses de certification et diagnostics, indemnités d'éviction, honoraires d'architecte pour études préalables à un permis de construire, ou frais pour mainlevée de l'hypothèque.

Calcul de la plus-value

La valeur d'acquisition correspond au montant inscrit sur l'acte d'achat ou, pour un bien acquis à titre gratuit, à la valeur vénale portée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Ce montant est majoré des frais d'acquisition, des indemnités à la charge de l'acquéreur ou des honoraires du notaire. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat pour une acquisition à titre onéreux.

Enfin, il est tenu compte des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration.

On retient le montant réel ou un forfait de 15 % du prix d'achat à condition que le contribuable ait cédé l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition. Pas question, en revanche, d'évaluer forfaitairement les travaux réalisés personnellement.

Abattements applicables

La règle va changer pour les cessions constatées à compter du 1er février prochain, sauf pour la résidence principale. La plus-value réalisée est minorée pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'abattement est fixé à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième et, enfin, 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. L'exonération est donc acquise après trente ans. Prenons l'exemple d'un bien acheté 50 000 euros en janvier 2000 et revendu 120 000 euros en février 2012. Après majoration de 3 750 euros de frais d'achat (forfait de 7,5 %) et de 7 500 euros de travaux (forfait de 15 %), le prix d'achat retenu est de 61 250 euros. La plus-value brute est de 58 750 euros (120 000 - 61 250). La durée de détention est de onze ans et un mois. La plus-value imposable, après abattement de 2 % par an après cinq ans de détention (soit 12 %) est de 51 700 euros. Soit un impôt de 16 803 euros (32,5 % x 51 700).

Taux d'imposition

La taxation reste à 19 %, même si le gouvernement a prévu le relèvement du taux du prélèvement forfaitaire de 19 à 24 %.

En revanche, depuis le 1er octobre, les prélèvements sociaux sont passés de 12,3 à 13,5 %. Soit un total de 32,5 %, toujours retenu par le notaire au moment de la transaction.